放大你的情懷

--—訪齊齊哈爾北方中冶置業(yè)總經理于振江

    發(fā)布日期：2012-11-14

 

李國旗

 

政策調控、銷量銳減、土地流拍、開工延期，房地產企業(yè)市場怎一個“冷”字了得。但對于相當一部分剛需購房者，樓市里最實用型的考題當屬戶型的市場接受度。現(xiàn)如今樓市限購又限貸，不少購房者都是老少兩代湊錢購買升級版大戶型，或者新婚夫婦適度透支“一步到位”買婚房，這些新的購買特點都給戶型設計開出了高難度的考題，緊湊、舒適、實用，缺一不可。黑龍江省齊齊哈爾市這個處于國家三至四線之間的省轄地級市和國內大多地方一樣，其房地產開發(fā)的樓盤也是如雨后春筍般，紛紛崛起。國內房地產業(yè)大佬紛紛在此扎營駐寨，中國二十冶集團有限公司作為獨自操作房地產開發(fā)的初涉者，在本已刺骨的冰水中赤腳趟路，能否規(guī)避暗流，坐上揚帆舟船抵達彼岸？哲學家克里斯托弗-莫利說：沒有人知道，當他打開一扇門時，有什么在等待他，在那扇門的后邊隱藏著何等的奧秘。打開一扇門，包容著某種未知的情趣，某種進入新的時刻的感知和繁瑣儀式的新形式，包含著人間至樂的最高閃現(xiàn)，也許會改變并重新分配人的力量。

懷著濃厚的興致，記者日前走訪了由二十冶獨立籌劃、開發(fā)、建設的商品樓盤，采訪了二十冶總經理助理兼齊齊哈爾北方中冶置業(yè)總經理于振江，聽他對中冶國際濱江城開拓之路的獨家訪談，或許給市場轉型后的冶建人帶來些許啟迪。

一

中冶濱江國際城位于齊齊哈爾國家級開發(fā)區(qū)新南苑，地處嫩江濱江資源帶核心位置，向西1000米可瞰嫩江勝景，向北4.5公里即享城市中心繁華，向南5公里可達新南站交通核心，7公里至機場通航全球?！拔鍣M四縱”的城市路網，順暢直達各個區(qū)域。是集生態(tài)、文化、藝術于一身的公園式棲居住宅區(qū)。其總建筑面積約為120萬平方米，計劃總投資32.66億元，擬分四期進行建設。目前，一期推出的樓盤多層已經竣工，社區(qū)園林景觀也在建設中，醫(yī)院、學校、道路等周邊配套設施正日趨完善。但是在項目前期，由于經驗不足，調研籌劃準備工作比較倉促，很多問題沒有做實做好。如，土地問題、拆遷問題、市政配套問題、政府文件了解不夠，前期調研不詳細，對市場把握缺少依據，定位不準確，對投入相應的人、財、物，沒有準確概念，給后續(xù)開發(fā)發(fā)展帶來很多周折。作為齊齊哈爾項目開發(fā)建設的總指揮，于振江眼中流露出明顯的遺憾。

顯然，這個經歷如同驚堂木，一開堂就得緊張起來，聞風而動。于振江說，要足夠重視調研，把握住市場定位，為市場開拓及領導決策提供準確依據。

二

路是人走出來的。做好市場開拓要有一往無前的信心與勇氣。從2009年開始，于振江帶領一班人歷經從資產接收到舊廠拆除，克服受讓土地內原企業(yè)建（構）筑物及管線圖紙缺乏、沒水、沒電、沒道路、最冷時候零下四十度等惡劣環(huán)境及原造紙廠工人鬧事等各種糾紛，其過程的辛酸與艱難讓他“刻骨銘心”。而完全自主開發(fā)房地產對齊齊哈爾北方中冶置業(yè)這個項目團隊全體人員來說尚屬首次。于振江說，做房地產項目一個不能忽略社會人的生存命運，再一個不能忽略員工的職場體驗，這是新課題的考量要素。疏離對新課題的使命感，就缺乏了成就一番事業(yè)的內涵。他除要求管理人員加強學習業(yè)務知識外，還聘請專業(yè)人員每周按計劃進行培訓、學習、相互交流，在工作中不斷梳理總結逐步提高業(yè)務管理水平，并定期進行講評，以此作為業(yè)務考核的依據。在實際工作中逐漸建立適用于房地產項目管理的各項管理制度。要贏獲房地產施工項目獨具個性的管理成就并不是件易事。不僅需要熟悉運用項目管理模式和施工經驗，更需要的是我們認識中包含著多少對企業(yè)發(fā)展的感動，企業(yè)情懷在心，豈能掉以輕心。許多哲人都將“充足的調研籌劃”視為要則，人們要是預先有了訓練，那他們對于自己早有準備的事情，對于各種磨難，甚至對于遭受別人的反對，都會更加勇敢地予以正視。相反，沒有準備的人則常被無關緊要的小事兒嚇得驚慌失措。我們要做的是，不管發(fā)生什么事情都不會使我們感到驚奇。既然事情顯得比實際上更為可怕的原因是對情況的不熟悉，所以養(yǎng)成充分調研不斷反思的習慣，能確保人們無論碰到哪種不幸都不會是完全的生手。

三

談及幾年來親自操盤房地產籌劃、開發(fā)、建設、銷售等的經歷過程，于振江不無感觸地說：該約束就約束，如果沒有好的管理，房地產項目風險很大。他說房地產開發(fā)離不開當?shù)卣闹С?。如何與政府溝通建立良好的關系十分重要。三年來，每一步都離不開政府各個職能部門的理解支持。融洽的政企關系是企業(yè)在當?shù)厥袌霭l(fā)展的保證。他說，在投資開發(fā)中，前期的可研工作要對當?shù)氐耐顿Y環(huán)境、政府的廉政效率、民風習俗等做好充分的研究調查。

作為投資方與政府搞好關系的前提是做好產品的質量、現(xiàn)場的安全及文明施工規(guī)范管理。沒有過硬的質量和令人信服的系統(tǒng)規(guī)范運作體系，何來與政府搞好關系。

此外，齊齊哈爾北方中冶置業(yè)有限公司積極履行央企的社會責任，還解決了部分原造紙廠下崗職工再就業(yè)等等，為企業(yè)與政府之間的溝通起到了良性推動作用。

2012年8月18日，齊齊哈爾中冶濱江國際城濱江會所及景觀示范區(qū)開業(yè)典禮隆重舉行。齊齊哈爾市委書記韓冬炎蒞臨濱江會所。齊齊哈爾市政協(xié)主席張云志、副市長郝明哲、市政協(xié)副主席孫立凱及龍沙區(qū)區(qū)委書記李洪國、中國二十冶集團有限公司總經理張孟星等出席盛典。

開業(yè)典禮后，市領導和嘉賓對中冶濱江國際城景觀示范區(qū)及項目進行了實地視察。市委書記韓冬炎率諸位領導，全面了解了中冶濱江國際城的先進規(guī)劃理念及施工品質。韓冬炎對中冶濱江國際城將為齊齊哈爾市帶來的人居影響寄予厚望，并指出了濱江地塊的未來發(fā)展方向。

2012年9月7日上午，齊齊哈爾市人大、市政協(xié)、市工商聯(lián)民主人士代表一行蒞臨中冶濱江國際城。眾人饒有興致地參觀了中冶濱江國際城的景觀示范區(qū)、樣板間以及濱江會所，對中冶濱江國際城的建筑風格、規(guī)劃設計以及建造質量等方面都大為贊賞：“來到濱江國際社區(qū)的確很震撼，沒想到，原來的造紙廠，能建起這么漂亮的住宅。周圍的景觀及建筑外立面帶給人非常優(yōu)雅、舒適的感受，不愧為是鶴城雙A級的高品質樓盤”。

四

據齊齊哈爾相關媒體的數(shù)據統(tǒng)計表明，2012年6-8月，中冶濱江國際城的樓盤銷售，連續(xù)三個月位居齊市房產銷量冠軍，銷售總量占齊市的70%，如此佳績不僅在當?shù)匾饛V泛關注，作為企業(yè)中人，也不禁為之興奮。

2011年3月20日，齊齊哈爾市商務局、齊齊哈爾市住房和城鄉(xiāng)建設局、齊齊哈爾市物價監(jiān)督管理局、齊齊哈爾市食品藥品監(jiān)督管理局、齊齊哈爾市醫(yī)療保險局、《齊齊哈爾日報》、《鶴城晚報》共同組織紀念3·15國際消費者權益日“關注民生—群眾滿意單位”展評活動，這是中國質量監(jiān)督體系的金牌活動，齊齊哈爾北方中冶置業(yè)有限公司在測評中榮獲“群眾滿意最佳單位”稱號。

2011年4月20日，中冶濱江國際城項目，在中國房地產協(xié)會、中國民族建筑研究會民族建筑環(huán)境與居住文化專業(yè)委員會共同主辦的“首屆綠色人居建筑規(guī)劃設計競賽暨低碳房地產典范項目推廣盛典”活動中，榮獲中國人居低碳典范“綠色宜居健康住宅”和“最具影響力樓盤大獎”雙項殊榮。

中冶濱江國際城一期建設，其安全文明施工管理、樓盤實體質量在市質監(jiān)站多次聯(lián)合檢查及抽查中名列前茅，獲得很高評價。2011年6月15日，中冶濱江國際城一期（A-06地塊）項目全部37棟住宅，在由國家住房和城鄉(xiāng)建設部會同黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳、齊齊哈爾市住房和城鄉(xiāng)建設局共同組織住宅性能評定專家組，進行的住宅性能評審中順利通過預審，被認定為2A級，這在齊齊哈爾市近5年來尚屬首次。齊齊哈爾北方中冶置業(yè)有限公司不僅實現(xiàn)了一期樓盤住宅品質的提升，也為二十冶集團公司贏得了榮譽。

說到榮譽，筆者不禁產生更多聯(lián)想。近年來，二十冶在四大版塊齊頭發(fā)展的格局中可謂錦旗招展，沉思之后恍然大悟，所有榮譽的獨到之處是二十冶人的情懷。在自己熱愛并為之努力的時候，這些人們是精神上的殉道者。當他們面對困難、艱險、非主流、市場邊緣化的考驗時刻，支撐他們內心的是一種愛，一種對自己的崗位，企業(yè)、事業(yè)的人格情懷。當我們的作為成為榮耀的那一瞬，我們的人格情懷就展現(xiàn)出來，被提升、放大到無垠的境界。

五

面對項目進展及銷售感到些許欣慰的于振江，在回顧前期操作時深有感觸，真真切切地體會到資源配備不足所帶來的困惑，品嘗到缺乏專業(yè)人才以及缺乏系統(tǒng)性調配而帶來的人力資源浪費的矛盾。要是用成語來形容當時的難，舉步維艱、力不從心正合適。于振江介紹說，房地產投資、開發(fā)建設及市場運作推廣，是一個非常專業(yè)的系統(tǒng)工程。在前期調研、籌劃、定位及設計、建設、銷售、服務、管理等各個階段，所需專業(yè)人才側重點不同，流動性也非常大，如果集團公司的房管中心，將公司所有項目采用集中管理，資源共享，這些專業(yè)人才就會在各個項目的不同階段發(fā)揮其應有的作用，從一定意義上來說也就極大釋放了人力資源系統(tǒng)配置問題導致的人才既缺乏又浪費，束縛企業(yè)發(fā)展步伐，影響發(fā)展開拓這個瓶頸。

與集團公司慣有的冶金、市政及保障性住房項目的管理模式相比，作為集團公司產業(yè)轉型的房地產投資開發(fā)，其管理模式一定要按房地產市場規(guī)律運作，否則，會受到市場的懲罰。他建議說，房地產開發(fā)風險性大，要時刻樹立居安思危的意識。如果集團公司能把房地產做成支柱產業(yè)，設置相應的機構及運行管理辦法。在原材料、招投標、設計、勘探等統(tǒng)一管理。單就是物資建材采購這方面，借鑒例如像，恒大、萬科等目前房地產開發(fā)龍頭企業(yè)的成功做法，建立采購中心與建材生產企業(yè)直接簽署合作協(xié)議，在原材料上就對把控質量、降低成本提供了一個可靠的保證。

六

房地產開發(fā)建設與冶金、市政等項目建設施工有很大區(qū)別，該節(jié)儉的要節(jié)儉，該投入的一定要投入。前期投入，如，調研、籌劃、給未來商品市場定位等，需要花費大量的時間及人力資源，并要選擇優(yōu)秀的設計團隊參與設計，如一期小戶型控制在80%定位比較準，其建筑設計園林化風格受到歡迎。產品推廣階段，中冶品牌、產品形象、區(qū)域炒作、房展會、認籌、開盤等要素上都要舍得投入。這些環(huán)節(jié)對我們冶金施工企業(yè)來說是全新的課程，但在非鋼領域中特別是在房地產領域卻是傳統(tǒng)攻略，項項不能忽略，須臾不可錯失。房地產優(yōu)勢就是地理位置，用房地產業(yè)公認的理論就是：地段-地段-還是地段。目前，中冶濱江國際城一期6-8月在齊齊哈爾整個房地產銷售份額的70%. 。其地段偏僻（原造紙廠）、配套設施沒完善，在市場如此低迷的情況下，面對（恒大等眾多房產企業(yè)的競爭）取得如此成績，一靠產品質量，二是營銷推廣”。 “產品能得到市民、市場的認可感到欣慰與自豪” 。說到這里，愉悅的神情展現(xiàn)在他的臉上，也傳染給了一旁的聆聽者。

當談及如何做好房地產的配套設施及后續(xù)開發(fā)建設時，于振江說：要充分利用社會資源。配套商業(yè)圈的建設，希望能利用集團公司的平臺，引進更多的合作伙伴。如，與國內知名商業(yè)集團合作，共同發(fā)展實現(xiàn)共贏。后續(xù)的發(fā)展，汲取一期建設由于專業(yè)人才缺乏、市場經驗不足，帶來的前期投入過大的教訓，已越來越趨于理性，投入產出需做好平衡，把握好市場定位，這樣才有可能在國家市場調控的沖擊，市場需求特別是業(yè)主剛性需求受到影響的局面中，搶得一席之機。

于振江侃侃而談，不禁讓筆者再次想到那個無形的精神。一個管理者在談論自己衷情的事業(yè)時眉飛色舞，這不是情懷是什么！只要情懷跟企業(yè)現(xiàn)實發(fā)展有共鳴，只要籌謀跟當下的作為有碰撞，它不就是我們的現(xiàn)實關注嗎。房地產經營發(fā)展的現(xiàn)實向我們提出的是全新的挑戰(zhàn)，它提醒我們不僅不能滿足于從先輩那里繼承下來的東西，也不能滿足于以往冶金施工管理積累的那點經驗。要從當代共鳴中尋找新的東西，尋找繼往開來新的增長點，包括市場價值重建的問題。否則，我們怎樣才能構建出具有深刻記憶的企業(yè)經典。

望著眼前這位精神矍鑠充滿自信與果敢的項目指揮者，筆者深信，齊齊哈爾作為集團公司發(fā)展經營最北端的一塊陣地，在比較艱苦確又充滿機遇與挑戰(zhàn)的環(huán)境中，在房地產開發(fā)的破冰之旅中，定能走出一條屬于自己的通關大道。哲人泰納謝說：人是衡量價值的尺度。在不斷地實踐中人們需要弄清楚的是人創(chuàng)造價值還是人通過價值而被創(chuàng)造。在第一種情況下，人是衡量價值的尺度，因而只有人的需要和人的發(fā)展相聯(lián)系，價值才有意義。從另外的意義上來講，能否培養(yǎng)鍛造出一批在企業(yè)發(fā)展大業(yè)中充滿抱負與情懷的優(yōu)秀人才，這才是給集團公司創(chuàng)造的最大財富。 ?、?